Les diagnostics immobiliers obligatoires

Biens concernés

Le diagnostic amiante est nécessaire lors de toute vente d’un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Ce diagnostic immobilier doit être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.

Dans le cas d’un bien immobilier en copropriété, les parties privatives devront faire l’objet d’une recherche d’amiante. Un dossier technique amiante sur les parties communes doit également être annexé.

Validité

Les évolutions réglementaires récurrentes ainsi que les jurisprudences viennent agrémenter la liste des matériaux à contrôler et modifient donc les précédents rapports. Il est donc fortement conseillé de renouveler le constat à chaque vente.

Biens concernés

Chaque bâtiment, ou partie de bâtiment à usage d’habitation, construit avant le 1^er janvier 1949 est concerné.

Dans le cas de la vente d’un bien sous le statut de la copropriété, la réalisation d’un diagnostic plomb est requise pour les parties privatives. Depuis le 12 août 2008, un diagnostic plomb des parties communes doit aussi être annexé à l’acte de vente.

Validité

Si une présence de plomb a été détectée, le constat est valable 1 an.

Si aucune présence de plomb n’a été détectée, le constat est toujours valable.

Biens concernés

Depuis le 18 décembre 1996 et la publication de la loi N°96-1107 (dite loi Carrez et précisée par le décret N°97-532 du 23 mai 1997), toute vente d’un bien immobilier dans une copropriété doit obligatoirement être accompagnée d’une loi Carrez. Ce certificat immobilier a pour objectif de garantir à l’acheteur la superficie du logement qu’il s’apprête à acquérir, mais également de prémunir le vendeur contre tous recours éventuels de l’acquéreur en cas de superficie erronée.

La loi Carrez concerne les biens immobiliers en copropriété présentant une superficie d’au moins 8 mètres carrés. Tous les types de biens sont concernés, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle (si elle se situe sur un terrain en copropriété, comme dans un lotissement), d’un bureau ou d’un commerce. Sont toutefois dispensés du diagnostic loi Carrez les caves, les garages et les autres annexes, ainsi que les lots ni clos ni couverts.

Validité

La validité de ce diagnostic est limitée au délai de recours de l’acquéreur. Si aucune mention de la superficie n’est indiquée lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, l’acheteur est en droit de réclamer la nullité de l’acte, dans un délai maximum d’1 mois à compter de la signature.

Dans l’éventualité où le diagnostic immobilier loi Carrez s’avèrerait erroné (un écart inférieur à 5% de la superficie indiquée est toléré), le futur propriétaire peut demander une réévaluation du prix du bien immobilier en fonction de l’erreur (généralement 1% de réduction par mètre carré de différence). L’acquéreur dispose d’1 an à compter de la signature de l’acte de vente pour effectuer cette réclamation.

Biens concernés

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est effectué par un professionnel certifié. Il permet de réaliser une estimation des consommations d'énergie des logements et des bâtiments, dans le cadre d'une vente ou d’une location. Le DPE 2012 prend davantage d'éléments en compte, ainsi que des mesures supplémentaires, le but étant de donner plus de sens et de crédibilité au DPE.

Depuis le 1^er janvier 2011, l’affichage des vignettes DPE est obligatoire pour une vente ou une location, tant pour les professionnels de l'immobilier que pour les particuliers qui ne passent pas par une agence.

Validité

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Le DPE a une valeur informative.

Le DPE doit, en plus d’analyser le potentiel énergétique d’un bâtiment, proposer au propriétaire un certain nombre de recommandations destinées à limiter les déperditions thermiques de leur logement.

Biens concernés

Depuis 1999, la législation impose aux maires de tenir à jour un état des lieux de la contamination de leur commune (en enregistrant par exemple les déclarations et les témoignages des administrés). Parallèlement, chaque département doit délimiter les zones de son territoire infectées par la présence de termites.

Concernant les immeubles et les copropriétés, seules les parties privatives sont soumises au diagnostic immobilier termites. Pour que le vendeur s’exonère de la clause de vice caché sur les parties communes, il devra demander au syndic un constat sur l’ensemble de l’immeuble.

Validité

Auparavant fixée à 3 mois, le ministère de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement a porté, depuis le 23 décembre 2006, à 6 mois la limite de validité d’un diagnostic termites présenté lors de la vente d’un bien immobilier.

Biens concernés

Le diagnostic sécurité gaz est nécessaire pour toutes les ventes d’un bien immobilier d’habitation disposant d’une installation de gaz fixe datant de plus de 15 ans.

Validité

Le diagnostic sécurité gaz est valable 3 ans. La présence d’un diagnostic immobilier réglementaire permet au vendeur d’être exonéré de la garantie pour vice caché. En cas d’absence de diagnostic sécurité gaz lors de la vente d’un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité. Il convient toutefois de noter qu’un certificat délivré par le distributeur de gaz et attestant de la bonne conformité de l’installation peut parfois être amené à remplacer le diagnostic gaz. Quel que soit le document présenté en guise de diagnostic immobilier gaz, il doit avoir été établi depuis moins de 3 ans.

Biens concernés

Le diagnostic sécurité électrique est nécessaire pour toutes les ventes d’un bien immobilier d’habitation disposant d’une installation électrique datant de plus de 15 ans.

Concernant un bien immobilier soumis au statut de la copropriété, le diagnostic électrique ne s’applique qu’aux parties privatives.

Validité

Le diagnostic électrique est valable pour une durée de 3 ans.

Un certificat de conformité électrique datant de moins de 3 ans peut être accepté dans le cadre d’une vente d’un bien d’habitation. Le propriétaire d’un bien immobilier d’habitation ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l’acte authentique de vente ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Biens concernés

Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière d’un immeuble bâti ou non bâti, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département.

Validité

Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.

Biens concernés

Dans le cadre de la loi Boutin, il est désormais obligatoire de mentionner la superficie habitable à la signature d’un nouveau bail. Cette obligation concerne seulement les locations vides et à usage de résidence principale. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.

Validité

La validité de l’attestation de superficie habitable loi Boutin, ou surface habitable loi Boutin, est illimitée, sauf modification intérieure du logement.